Вибір ринку: первинний або вторинний?

Коли перед нами стоїть питання - як вибирати квартиру для покупки - ми насамперед визначаємося, чи хочемо ми купити готову квартиру з уже оформленим правом власності ( тобто на вторинному ринку житла ), або ми хочемо купити новобудову в будинку, що будується, де право власності буде оформлено в майбутньому ( це первинний ринок житла ). Критерії вибору квартири в кожному випадку будуть різні.

Пройдя по ссылке вы сможете ознакомиться с информацией про то какую квартиру лучше купить в новостройке или на вторичном рынке.

Поняття «первинки» або «вторинки» відноситься саме до документів ( первинне або вторинне право власності ), а не до типу квартири ( свіжа новобудова або обжитий будинок ). Іншими словами, ми можемо вибрати квартиру в тільки що побудованому будинку-новобудові, але з уже оформленим правом власності на неї; і незважаючи на те, що будинок - новобудова , ми будемо купувати "вторинку" у першого власника.

Від вибору між «первинкою» і «вторинки» залежить набір дій по перевірці «юридичної чистоти» квартири і спосіб підготовки самої угоди ( зокрема, її оформлення і взаєморозрахунків ). «Первинну» , як правило, купують у юрособи ( Забудовника ), а «вторинку» - у фізособи ( приватного власника ). «Первинну» купують за Договорами пайової участі ( найчастіше ), Договорами паенакопления ( в разі кооперативної новобудови ), Попереднім договорами ( якщо Забудовник діє в обхід ФЗ-214 ), в той час як «вторинку»купують завжди тільки за Договором купівлі-продажу квартири, який має на увазі пряму передачу прав власності.

Тобто критерії вибору квартири при покупці на різних ринках будуть різні. І кожен Покупець спирається на свої власні пріоритети.

Від вибору між «первинкою» і «вторинки» залежать також види, кількість і рівень ризиків угоди.

Як правильно вибрати квартиру для покупки? Який тип ринку віддати перевагу?

Щоб рішення було усвідомленим, необхідно знати про переваги і недоліки вибору квартир на кожному типі ринку.

Переваги первинного ринку квартир:

Перше і найважливіше перевагу «первинки» - низька ціна ( щодо аналогічних готових квартир вторинного ринку ). А якщо реагувати на різні акції девелоперів , то ціна стане ще привабливішим. Особливо це важливо, при покупці квартири в інвестиційних цілях.

Більш сучасні технології будівництва , включаючи тепло- та звукоізоляцію, вентиляцію, надійність і довговічність несучих стін і т.п. Сучасні ліфти, включаючи вантажні. Просторі планування квартир і сходових кліток . Іноді - можливість вільного планування всередині квартири.

Можливість вибору поверху, площі, виду з вікон і типу планування квартири в рамках одного будинку / проекту.

Нові, більш надійні інженерні комунікації в квартирі ( електропроводка, опалення, водопровід, каналізація, телефонія, оптоволокно ).

Підвищена, що відповідає сучасним вимогам, пожежна безпека будинку.

Додаткові елементи загальдомовий інфраструктури , обов'язково закладаються в проект будівництва ( магазини і соціальні об'єкти на перших поверхах, консьєржки, охорона, облагороджена прибудинкова територія, включаючи дитячі майданчики, тротуари, вуличне освітлення, наземні і / або підземні автопарковки і т.п. ).

Майже повна відсутність юридичних ризиків угоди ( тобто ймовірності оскарження або обмеження права власності Покупця на квартиру ). Виняток - т.зв. «Подвійні продажу» , але цей юридичний ризик повністю закривається умовами ДДУ в рамках ФЗ-214 .

Сюди ж відноситься повна відсутність ризику, пов'язаного з правами користування квартирою ( характерного ризику «вторинки» ).

Страхування інвестицій пайовиків , в тому числі за допомогою рахунків ескроу і компенсаційного фонду забудовників.

Переваги вторинного ринку квартир:

Перше і найважливіше перевагу «вторинки» - право власності на квартиру отримуєш відразу, в процесі угоди ( за фактом реєстрації переходу права власності на квартиру ). Заселятися можна хоч на наступний день.

На «вторинці» завжди більше вибір - кількість побудованих будинків в місті, як правило, на порядок більше, ніж кількість споруджуваних. Відповідно, географію, тип будинку, поверх, вид з вікон, оточення тут можна вибирати з більшою свободою ( в рамках міста ).

На «вторинці» квартири обжиті , а це значить, що при огляді можна оцінити її існуючі «споживчі якості», такі як загальний вигляд ( у новобудовах це не завжди можливо ), теплоізоляційні властивості, якість опалення, рівень шумоізоляції, вид з вікон і т .п.

Можна подивитися на своїх майбутніх сусідів ( в новобудовах це виключено ).

Менше додаткових витрат на ремонт квартири ( часто буває досить і «косметики», або зовсім ремонт не потрібен ).

Можливо, краще розвинена вже існуюча навколишня інфраструктура ( магазини, служби побуту, аптеки, поліклініки, школи, дитячі садки тощо ).

Більше можливостей домовитися з Продавцем про ціну, про нюанси договору, умови взаєморозрахунків, розподіл витрат на операцію і т.п. ( На «первинці», зазвичай, Забудовник встановлює свої правила продажу, з якими Покупець або погоджується, або ні ).